封政辦〔2020〕1號

 
 
各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，縣政府有關部門：
      為確保我縣不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度順利實施，妥善處理不動產(chǎn)登記工作中遇到的遺留問題，化解社會矛盾。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》（國務院令第656號）、《河南省國土資源廳關于做好當前不動產(chǎn)登記工作的指導意見》(豫國土資規(guī)〔2016〕11號)、《河南省自然資源廳關于印發(fā)推進房地產(chǎn)領域信用突出問題樓盤化解攻堅工作指導意見的通知》(豫自然資發(fā)〔2019〕19號)、《新鄉(xiāng)市人民政府辦公室關于做好當前不動產(chǎn)登記有關工作的實施意見》（新政辦〔2019〕3號），結(jié)合我縣實際和其他地區(qū)不動產(chǎn)登記經(jīng)驗，現(xiàn)就我縣不動產(chǎn)登記有關遺留問題提出如下意見：
      一、基本原則
      （一）尊重歷史，實事求是
      以維護群眾合法權(quán)益為出發(fā)點，按照“尊重歷史、解決困難、簡化程序、便民利民、盤活資產(chǎn)、有利發(fā)展”的原則，積極尋求妥善處理方法，努力化解矛盾，有效推進社會和諧。
      （二）依法依規(guī)，便捷高效
      各有關部門在處理相關問題時，以完善手續(xù)、登記辦證為目的，增強服務意識，充分考慮當時的社會背景和發(fā)展環(huán)境，結(jié)合同期法律法規(guī)和其他有關規(guī)定，按從舊兼從輕的原則合理處置，積極給予辦理不動產(chǎn)登記。
      （三）自愿原則
      不動產(chǎn)登記應當依照當事人的申請進行，但法律、法規(guī)以及《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》另有規(guī)定的除外。
      二、適用范圍
      我縣中心城區(qū)內(nèi)建成的各類房屋，由于各種原因至今無法辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記，經(jīng)審核符合現(xiàn)行城市規(guī)劃要求，均屬本次解決的范圍。
      本意見中心城區(qū)特指興華路以南，東干道及國道327（世紀大道至翟母大道段）以西，翟母大道以北，規(guī)劃大功路以東。
      本意見適用于我縣不動產(chǎn)統(tǒng)一登記（2016年6月29日）前的不動產(chǎn)登記遺留問題。
      三、處理意見
      （一）使用權(quán)類型和用途不明確的土地登記
      1、已取得國有土地使用證，但登記證書和檔案上不顯示(或不明確)土地使用權(quán)類型的，用地人又無法證明其為出讓土地的，按劃撥用地辦理不動產(chǎn)登記；
      2、已取得國有土地使用證，但登記證書和檔案上不顯示(或不明確)土地用途的，按實際用途辦理不動產(chǎn)登記。
      （二）縣中心城區(qū)獨院的土地登記（面積不超過666.7㎡）
      1、中心城區(qū)建設的獨院或連排獨院
      對縣政府批準用地的，按政府批準手續(xù)辦理登記；對無政府批準用地手續(xù)的，以實際用地現(xiàn)狀補交土地出讓金和相關稅費后，辦理國有土地不動產(chǎn)登記（經(jīng)村委會或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府同意）。但對其未批先建用地問題，按3元/㎡繳納罰款。
      2、國有或集體企業(yè)用地分割給個人建住宅
      企業(yè)倒閉后，職工得到妥善安置，沒有遺留問題的，將原國有土地證收回后，以實際用地現(xiàn)狀，補繳土地出讓金和相關稅費后，可以辦理不動產(chǎn)登記。
      3、以單位名義征用的國有土地建設職工住宅
      以單位名義征用的國有土地建設職工住宅的，以實際用地現(xiàn)狀，補繳土地出讓金和相關稅費后，可以辦理不動產(chǎn)登記。
      （三）個人實際用地面積與原登記面積不一致
      對個人獨院超占的，對超占面積不超過證載面積3%且無權(quán)屬糾紛的，不再處理，直接按現(xiàn)狀測繪面積予以登記。對超占面積超過3%的，原登記土地屬劃撥用地的，需全額交納劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價后，按劃撥土地直接合并辦理登記；原登記土地屬出讓用地的，需全額補繳土地出讓金后，按出讓土地直接合并辦理登記手續(xù)。
      對超占土地按上述規(guī)定處理后予以登記的，超占部分土地的使用年限與該宗地原使用年限相一致。
      （四）已建成住宅小區(qū)實際用地面積、界線與原土地證面積、界線不一致
      1、住宅小區(qū)實際用地面積超過批準面積，尚未登記辦理確權(quán)手續(xù)的，由原開發(fā)商按照規(guī)定繳清各項稅費、補辦用地手續(xù)和規(guī)劃調(diào)整手續(xù)后，按照調(diào)整后的實際宗地界線辦理登記。
      2、住宅小區(qū)實際用地面積超過批準面積，但已辦理土地確權(quán)手續(xù)且房屋已全部（或部分）登記到業(yè)主名下的，業(yè)主憑已取得的房屋所有權(quán)屬證書申請辦理不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應按“先行辦理、證繳分離”的原則受理。登記時，按實際占地面積落宗，并將上述情況書面如實告知相關當事人，在不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)證書上如實記載。同時對開發(fā)商依法依規(guī)進行處理，限期補辦相關手續(xù)。
      （五）土地合并或分割登記
      土地合并或分割登記。對已登記土地無規(guī)劃條件或聯(lián)合競買的，自然資源部門不進行規(guī)劃審查，按現(xiàn)狀直接進行分割或合并登記。
      （六）建筑物登記
      建筑物在土地符合登記條件的前提下，辦理不動產(chǎn)登記。
      1、縣中心城區(qū)獨院房屋登記
      縣中心城區(qū)的獨院，且申請登記建筑面積不超1000㎡的，按以下意見辦理登記：
      （1）已辦理工程規(guī)劃，未辦理竣工備案手續(xù)
      申請人能夠提供《建設工程規(guī)劃批準書》（原縣城建局辦理）、《建設工程規(guī)劃許可證》（包括副本）、規(guī)劃處罰憑證、配套費交款票據(jù)其中之一的，視為不動產(chǎn)登記的規(guī)劃要件，自建房面積不超600㎡的，直接予以登記。自建房面積600㎡-1000㎡的，應提供符合質(zhì)量安全結(jié)論的鑒定報告后，予以登記。對屬《建設工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》(公安部119號令)第十三條、第十四條規(guī)定情形的，同時還要提供消防合格的相關手續(xù)或第三方鑒定機構(gòu)的消防安全鑒定報告。
      （2）未辦理工程規(guī)劃和竣工備案手續(xù)
      建筑面積不超600㎡的，登記前，按30元/㎡繳納城市基礎設施配套費，并按工程造價的5%予以處罰后予以登記。建筑面積600㎡-1000㎡的，應提供符合質(zhì)量安全結(jié)論的鑒定報告后，按30元/㎡繳納城市基礎設施配套費，并按工程造價的5%處罰后予以登記。對屬《建設工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》（公安部119號令）第十三條、第十四條規(guī)定情形的，同時還要提供消防合格的相關手續(xù)或第三方鑒定機構(gòu)的消防安全鑒定報告。
      2、建筑物登記用途的設定
      擬登記的建筑物無論其使用現(xiàn)狀是何種用途，對原已有批準用途或登記用途的，均按已批準或已登記的用途登記；對無批準用途或登記用途的，均按實際用途予以登記。
      3、申請登記面積與規(guī)劃批準面積不一致
      已辦理相關規(guī)劃批準手續(xù)，申請登記的建筑面積與規(guī)劃批準面積誤差不足3%(含)的，直接予以登記；申請登記的建筑面積與規(guī)劃批準面積超過3%的，按30元/㎡全額繳納城市基礎設施配套費，并按工程造價的5%處罰后予以登記。
      （七）房地登記用途不一致
      房屋所有權(quán)屬證書和國有土地使用證記載的房屋用途與土地用途不一致的不動產(chǎn)，分別保留原記載的房屋、土地用途，未經(jīng)依法批準不得改變已登記的不動產(chǎn)用途。
      （八）房地登記權(quán)利人不一致
      房地權(quán)利人不一致的，應提供土地、房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議等手續(xù)，辦理土地或房屋轉(zhuǎn)移登記且只繳納本次辦理轉(zhuǎn)移登記時應繳納的相關稅費。
      （九）房屋已登記土地未登記
      1、原土地使用權(quán)以劃撥方式取得的，并已分層、分套辦理了房產(chǎn)證，再次轉(zhuǎn)讓并申請不動產(chǎn)權(quán)登記的，需經(jīng)原土地使用權(quán)人同意后，按房屋分攤土地面積交納土地出讓金或劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價等手續(xù)后再辦理轉(zhuǎn)移登記。
      2、有房產(chǎn)證土地未登記的獨院，以實際用地現(xiàn)狀，補繳土地出讓金和相關稅費后，辦理不動產(chǎn)登記;已經(jīng)縣政府同意，辦理過土地補償手續(xù)的，以實際用地現(xiàn)狀，按劃撥土地辦理不動產(chǎn)登記。
      （十）有國有土地使用證，登記資料不完善或未找到登記資料
      有國有土地使用證，但登記資料不完善或未找到登記資料的，對原產(chǎn)權(quán)證書記載內(nèi)容在縣自然資源局門戶網(wǎng)站公告十五個工作日，期滿無異議，無限制措施記載且權(quán)屬無爭議，當事人無法證明該宗地為出讓土地的，以實際用地現(xiàn)狀，按劃撥土地認定，辦理不動產(chǎn)登記。
      （十一）開發(fā)、建設單位已取得《國有土地使用證》未辦理房屋首次登記
      已取得《國有土地使用權(quán)證》未辦理房屋首次登記，因開發(fā)、建設單位已注銷或被吊銷營業(yè)執(zhí)照，且無承繼單位，不能配合商品房購買人辦理不動產(chǎn)登記的，購房人申請不動產(chǎn)登記時，應當在縣自然資源局門戶網(wǎng)站公告十五個工作日，期滿無異議、無限制措施記載、無其他人辦理商品房買賣合同備案記錄及所有權(quán)登記記載的，購房人可直接申請辦理不動產(chǎn)登記；有承繼單位的，承繼單位有義務協(xié)助購房人辦理不動產(chǎn)登記。
      （十二）國有出讓土地手續(xù)不齊全
      1、經(jīng)縣政府拍賣出讓的土地，用地手續(xù)不完善的，須提供足額繳納土地款項的證明材料并繳清相關稅費后，批準用途與實際用途不一致的，按實際用途辦理不動產(chǎn)登記；
      2、企業(yè)或個人取得出讓土地使用權(quán)，進行商品房開發(fā)土地未辦理首次登記，分割給個人后未辦理國有土地使用證的，繳清相關稅費后，批準用途與實際用途不一致的，按實際用途直接辦理轉(zhuǎn)移登記。
      （十三）其他問題
      1、原開發(fā)建設單位已取得《國有土地使用證》不涉及土地查封、抵押等限制登記情況的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)依照法定程序收回原建設單位已登記房屋相應的《國有土地使用證》，無法收回國有土地使用證的，以公告的方式將原《國有土地使用證》作廢，以原土地登記信息作為不動產(chǎn)資料，為申請人辦理不動產(chǎn)登記。
      2、當事人申請辦理產(chǎn)權(quán)注銷登記，不涉及土地查封、抵押等限制登記情況的，需提供政府拆遷公告、補償協(xié)議、拆遷花名冊其中一項和需注銷的產(chǎn)權(quán)證書原件，可以辦理產(chǎn)權(quán)注銷登記。
      當事人確實提供不出拆遷公告、補償協(xié)議、拆遷花名冊等產(chǎn)權(quán)滅失證明材料的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)按需注銷的產(chǎn)權(quán)證書原件記載坐落位置進行實地查看后，確認產(chǎn)權(quán)已經(jīng)滅失，方可辦理該產(chǎn)權(quán)注銷登記。
      3、當事人申請登記的不動產(chǎn)占壓道路紅線，對已登記的，按原登記結(jié)果辦理后續(xù)登記，但登記簿和證書上應注明“土地占壓道路紅線**㎡”；對未登記的，占壓道路紅線部分的建筑物和土地不予登記。
      （十四）政府批準的問題
      對土地超占、劃撥變出讓等問題依照本意見及相關政策處理到位的，不再報縣政府出臺文件批準用地及簽訂建設用地使用權(quán)出讓合同，直接辦理不動產(chǎn)登記。
      （十五）因歷史遺留問題，情況比較特殊的不動產(chǎn)登記
      在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前發(fā)生的不規(guī)范問題，按照“尊重歷史、面對現(xiàn)實、服務群眾、解決問題”的原則，由縣自然資源局報縣政府“一事一議”進行解決。
      （十六）辦理上述土地房屋產(chǎn)權(quán)登記時土地出讓金（劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價）和出讓年限確定辦法
      1、土地出讓金標準確定辦法
      參照國土資源部辦公廳關于印發(fā)《國有建設用地使用權(quán)出讓地價評估技術規(guī)范》的通知（國土資廳發(fā)〔2018〕4號）文件執(zhí)行。
      （1）劃撥土地補繳出讓金按土地評估出讓價減去劃撥價的差價計算。
      （2）未辦理國有土地使用證的土地，繳清罰款后再按土地評估價繳納土地出讓金及相關稅費；
      2、土地出讓年限及用途的確定辦法
      以國家土地出讓法定年限辦理不動產(chǎn)登記；出讓起始日期為繳納出讓金的日期并按現(xiàn)狀確定土地用途。
      3、容積率的確定辦法為：我縣住宅用地平均容積率為1.8，商業(yè)用地平均容積率為2.5，原則上按照現(xiàn)狀容積率計算，低于平均容積率的按照平均容積率計算。
      （十七）經(jīng)縣政府、原封丘縣城市建設開發(fā)利用指揮部、城關鎮(zhèn)政府、原封丘縣城區(qū)清查指揮部處理的土地，提供繳納款項憑證原件后可以抵扣土地出讓金。
      （十八）本意見自發(fā)布之日起施行。
 
      附件：單位職責分工
 

2020年1月7日

 
 
 
附件：

單位職責分工

 
      縣自然資源局：負責確定房產(chǎn)分攤土地面積，核算補交土地出讓金、劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價數(shù)額及收繳城市配套費和土地違法罰款，并負責提供上述房產(chǎn)是否符合規(guī)劃的證明。
      縣住房和城鄉(xiāng)建設局：負責核實房產(chǎn)信息。
      縣財政局：負責收取土地出讓金或劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價。
      國家稅務總局封丘縣稅務局：負責確定征稅種類和數(shù)額，核收稅款。
      縣城市管理局：負責核收違建罰款。